不動産 vs 株：不動産投資VS株式投資どっちが得か？サラリーマンにオススメなのは？

みなさん、こんにちは。
今回は、同じ投資でも不動産投資と株式投資について、考えてみたいと思います。

筆者は、不動産投資、株式投資どちらも行っていますので、個人的な感想を含め紹介したいと思います。

また、不動産投資を主としている上場企業について分析したいと思います。

投資とは

投資とは将来の投資しお金を得ること。
また、自分自身のためにお金を使うこと。
要するに今のお金を上手に増やすために、お金を投じることです。

不動産投資の利回り４％ってあり？

堅い話はこの辺にして、
ぶっちゃけ、不動産投資ってオススメなの？

利回り４％とか５％ってどうなの？

株の場合、1日で１５％アップなんてことも良くあります。

もちろん、その逆の１５％ダウンもあるので、リスクも大きいのですが、
株に慣れている人からすれば５％って、デイトレで簡単に抜けるじゃ～んっと思う人も少なくないかもしれません。

そこで、不動産投資のリスクを考える必要があるでしょう。

最近では、

• 定年退職者が退職金で不動産投資を行ったり
• サラリーマン・OLが副収入として不動産投資を行ったり
• 主婦が家計の足しに不動産投資を行ったり

様々ですが、
多くの人が銀行から借り入れをし、マンション・アパート経営を行っているでしょう。

となれば、予定通り家賃が入ってこなければ、借金の返済が滞ってしまいます。

アパート経営の場合、全室満室の時に空室が多い場合では、家賃収入は変わってきます。

筆者の実体験から、マンション経営で必要なこと

私自身、都内に2LDKのマンション（区分マンション）を賃貸で回しています。

もともと住んでいたマンションを、引越すにあたり、売却と賃貸を検討した上で賃貸を選んだわけですが、その際に一番に考えたのは、やはりお金のリスクでした。

ただ、リスクを回避する方法はいろいろあります。

• 家賃保証（サブリース）
  不動産会社が保有する物件を一括借り上げする仕組みで、その間は不動産会社が賃料を保証してくれる
  もちろん、通常の家賃収入より、不動産会社の取り分が入るので１%ほど少なくなりますが、契約期間中は、家賃の未払い・空室の心配がなくなります。
  契約要項によっては、空室時の家賃の取り決めなど免責期間によって変わってきますので注意が必要ですが・・・。
• 地震・災害保険
  地震や火災などの災害のリスクを抑えるために、しっかりと保険をかけておくことも必要です。
  万が一の時のためにということですが、この後紹介する税金・納税の観点からも経費として計上できるものなのでリスク回避には必須です。

どこまでリスクを考えて、対策するかは人それぞれですが、株であっても、不動産であったも、投資にはリスクは伴うものです。

先ほど、少し予告しましたが、不動産投資において税金は無視できません。

• 購入時には不動産取得税
• 所有時には固定資産税・都市計画税、所得税
• 売却時には譲渡所得税

がそれぞれ課税されます。
その中でも、所有時の税金に関してはしっかり認識しておかなくてはならないことがあります。

例えば、

• 家賃20万のマンション
• 毎月の銀行への返済が10万

の場合、

経費に含まれるものは

• 修繕費
• 管理委託費
• ローン金利
• 減価償却費
• 不動産取得税
• 固定資産税
• 各種保険
• 交際費（不動産業者との打ち合わせ）

などになります。

家賃20万円・返済10万レベルであれば、
これらの合計で、月額5万程度でしょう。

不動産投資VS株式投資どっちが得か？

結果的に、不動産投資と株式投資どっちが得なのか？ということですが、
筆者としては、バランスよくやるのは一番だと思っています。

株は浮き沈み激しいものなので、勝っている時はいいですが、負けだすと特に損切ができない人は一気に資産を失いかねません。

前回、退場者が増えているの？？信用取引で陥りやすい罠でも、紹介しましたが、株は安くタイミングも必要です。

不動産投資は、最初の見極めがしっかりしていれば、安定的に収益を得られることができるだけでなく、難しい知識や日々の勉強は必要ありません。

また、株のように毎日・毎時間・毎分チェックする必要がないため、サラリーマンにもマッチするのでしょう。

さらに昨今、日本の不動産市場は海外投資家からも注目されているだけあって、特に都心に関しては、まだまだ、不動産相場は右肩上がりが予想されます。

安く買って高く売るというのは、株も不動産も同じで、まだ、上がるであろう不動産を早い段階で購入し、賃貸に回し、不動産相場に合わせて売却益を得るという意味ではいいタイミングとも言えるでしょう。

不動産投資を主として上場企業

• プロパティエージェント
• シノケングループ
• FJネクスト
• グローバル・リンク・マネジメント
• オープンハウス
• オーナーズブック
• GAテクノロジーズ
• ランドネット
• フェイスネットワーク

などがあります。

四季報の情報、決算・成長性を紹介します。

プロパティエージェント

• 【特色】資産運用型不動産の開発、販売と不動産管理（ＰＭ）の２本柱。東京２３区と横浜市で事業展開
• 【着実増】マンションは中古の投資用が増勢。新築と併せて引き渡し1000戸弱（前期829戸）に伸長。不動産管理堅実。富裕層向けアパートも順調で営業増益。23年３月期は新築・中古ともに引き渡し一段増。
• 【仕入れ戦略】中古マンションは独自情報網強化し仕入れ競争回避、自社分譲物件の買い取りも注力。時価総額未達も継続成長による株主還元強化でプライム残留企図。

プロパティエージェントの成長性

シノケングループ

• 【特色】アパート開発・販売を柱に成長。ゼネコンや介護事業にも展開。ＲＥＩＴ、海外事業に注力
• 【上向く】アパート竣工は期末集中。賃貸管理戸数８％増の４・２万戸超に伸びるがシステム開発費重く営業益横ばい。22年12月期は受注残豊富なアパート建築が順調進捗。賃貸堅調。ゼネコンも健闘し営業増益。
• 【ＲＥＩＴ】Ｊ‐ＲＥＩＴ初となる東京23区限定・住宅特化型を上場計画。新市場はスタンダード選択。プライムにも当社試算では適合し、ＲＥＩＴ上場後に変更検討。

シノケングループの成長性

FJネクスト

• 【特色】首都圏で『ガーラ』ブランドの投資用ワンルームマンション販売が主力。ファミリー向けも展開
• 【復　調】マンションは投資用、ファミリーともにコロナ影響脱し販売平常化。新築、中古ともに回復し引き渡しは2400戸（前期比19・２％増）。管理委託費漸増、建設工事進捗で営業益復調。増配。23年３月期も首都圏でマンションの引き渡し進む。
• 【販売用不動産】販売進捗や固定資産振り替えで21年９月末152億円（３月末比41・８％減）に減少。今後は用地仕入れ加速。

FJネクストの成長性

グローバル・リンク・マネジメント

• 【特色】『アルテシモ』ブランドの投資用コンパクトマンション販売が主力。東京２３区内の駅近に立地
• 【伸　長】単独決算。引き渡し995戸（前期比292戸増）。１棟売り好調。営業益反発。22年12月期は1000戸超供給。１棟売り軸に販売増。販管費抑え営業益伸長。子会社吸収特益消滅。配当方針から増配も。
• 【用地取得】用地取得は22年12月期販売分ほぼ終了、23年12月期分進展。21年10月に投資会社のスターアジアと国内住居系ビル対象に私募ファンド組成して運用開始。

グローバル・リンク・マネジメントの成長性

不動産を開発から販売・管理までワンストップ、東京23区の駅近に投資用マンション「アルテシモ」
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オープンハウス

• 【特色】都内２３区など都心部の狭小戸建て住宅に強み。仕入れから建築まで一貫。プレサンス子会社化
• 【連続最高益】都心部の分譲戸建て需要旺盛、土地仕入れ順調で販売棟数は１万1230戸（前期１万0073戸）。在庫豊富なマンションが大幅伸長。単価上昇で資材高騰吸収。のれん特益剥落でも連続最高純益。
• 【純粋持株会社】22年１月純粋持株会社移行。事業会社の意思決定迅速化とグループ統制強化。ＡＩ活用し防災情報、ライフライン情報自動収集。設計、営業の業務効率化。

オープンハウスの成長性

ロードスターキャピタル

• 【特色】都内のオフィスを取得、付加価値高めて売却するのが主力事業。クラウドファンディングも展開
• 【連続最高益】収益物件売却の採算想定超。営業益続伸。会社計画やや慎重。22年12月期もオフィスビル軸に機関投資家向け物件売却が牽引。クラウドファンディングも案件組成続々。ファンド運用報酬手堅く営業増益。最高純益更新。連続増配も。
• 【新規物件】東京・蒲田駅前のオフィスビルを取得、空室区画にテナント誘致し売却を企図。タクシー乗客向け広告配信を開始。

ロードスターキャピタルの成長性

ＧＡ　ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｉｅｓ

• 【特色】不動産総合プラットフォーム『ＲＥＮＯＳＹ；リノシー』を運営。不動産業向けＳａａＳ事業を育成中
• 【赤字拡大】22年10月期は中古投資用マンションの販売が一段増。だが仕入れ競争激化で原価高騰、粗利低迷。不動産業者向け業務システムの課金伸長でも補えず。人件費やのれん償却費重く営業赤字幅拡大。
• 【拡　大】タイ地盤の外国人駐在員向け賃貸仲介会社を買収、東南アジアで不動産販売や業務システム展開の橋頭堡に。のれん償却膨張受け、ＩＦＲＳ移行を再検討。

ＧＡ　ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｉｅｓの成長性

リノシーの口コミ・評判・資料請求
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ランドネット

• 【特色】物件情報のデータベースを活用した中古マンションの買取再販が柱。不動産仲介や管理も
• 【続　伸】収益柱の投資用マンションは築古ワンルームの販売好調、育成中のファミリータイプも増勢。仲介手数料伸長、受託管理戸数積み増す。営業員増強で人件費膨張も、顧客管理システム本格稼働で業務効率化進み営業益続伸。会社計画やや慎重。
• 【処遇改善】テレワーク導入や育休奨励など働き方改革推進、人員定着率向上を企図。クラウドファンディングは３号案件組成。

ランドネットの成長性

フェイスネットワーク

• 【特色】投資家向けＲＣ賃貸物件の１棟売りが柱。土地仕入れから施工、管理まで担う。東京・城南中心
• 【続　伸】新築１棟マンションは下期偏重だが城南地区軸に需要旺盛。不動産商品の棟数反動減も、物件大型化で売却益膨張。営業益続伸。普通32円配。23年３月期も個人・機関投資家向けの物件売却が牽引。
• 【好　機】機関投資家の賃貸マンション需要伸長、10億円以上の大型物件引き合い強まる。プライム市場基準充足のため継続成長による株主還元強化し時価総額向上へ。

フェイスネットワークの成長性