不動産 vs 株:不動産投資VS株式投資どっちが得か?サラリーマンにオススメなのは?

みなさん、こんにちは。
今回は、同じ投資でも不動産投資と株式投資について、考えてみたいと思います。

筆者は、不動産投資、株式投資どちらも行っていますので、個人的な感想を含め紹介したいと思います。

投資とは

投資とは将来の投資しお金を得ること。
また、自分自身のためにお金を使うこと。
要するに今のお金を上手に増やすために、お金を投じることです。

不動産投資も株式投資

  • 不動産投資
    不動産投資とは、利益を得ることを目的として不動産にお金を投資することです。
    アパートやマンションなどを購入して、家賃収入を得る(収益物件)、購入した物件の資産価値が上がったところで売却し売却益(譲渡履歴)うぃ得るものです。
  • 株式投資
    株式投資とは、企業が発行する株にを売り買いすることでその差額の売却益を求めたり、配当金や株主優待を得るものです。

投資とは

不動産投資の利回り4%ってあり?

堅い話はこの辺にして、
ぶっちゃけ、不動産投資ってオススメなの?

利回り4%とか5%ってどうなの?

株の場合、1日で15%アップなんてことも良くあります。

もちろん、その逆の15%ダウンもあるので、リスクも大きいのですが、
株に慣れている人からすれば5%って、デイトレで簡単に抜けるじゃ~んっと思う人も少なくないかもしれません。

そこで、不動産投資のリスクを考える必要があるでしょう。

不動産投資のリスクはお金の問題がすべて

  • 借金がしっかり返せるのか?
  • しっかり家賃が入ってくるのか?
  • 天災が起きたときの保証はどうなるのか?

最近では、

  • 定年退職者が退職金で不動産投資を行ったり
  • サラリーマン・OLが副収入として不動産投資を行ったり
  • 主婦が家計の足しに不動産投資を行ったり

様々ですが、
多くの人が銀行から借り入れをし、マンション・アパート経営を行っているでしょう。

となれば、予定通り家賃が入ってこなければ、借金の返済が滞ってしまいます。

アパート経営の場合、全室満室の時に空室が多い場合では、家賃収入は変わってきます。

マンション経営で必要なこと

筆者の実体験から、マンション経営で必要なこと

私自身、都内に2LDKのマンション(区分マンション)を賃貸で回しています。

もともと住んでいたマンションを、引越すにあたり、売却と賃貸を検討した上で賃貸を選んだわけですが、その際に一番に考えたのは、やはりお金のリスクでした。

  • 居住者は永続的に住んでくれるわけではありません
  • 退去となれば、すくなくともクリーニングなどで1か月間家賃が入りません
  • 入居者が決まらなければ、その間ずっと家賃が滞ります

また、その逆として
マンションを売却したいと思った時、

  • 地価相場が下落していれば、売却しても借金が残る可能性があります
  • 入居者いる場合の売却(オーナーチェンジ)では高値で売却できない

などもあります。

ただ、リスクを回避する方法はいろいろあります。

  • 家賃保証(サブリース)
    不動産会社が保有する物件を一括借り上げする仕組みで、その間は不動産会社が賃料を保証してくれる
    もちろん、通常の家賃収入より、不動産会社の取り分が入るので1%ほど少なくなりますが、契約期間中は、家賃の未払い・空室の心配がなくなります。
    契約要項によっては、空室時の家賃の取り決めなど免責期間によって変わってきますので注意が必要ですが・・・。
  • 地震・災害保険
    地震や火災などの災害のリスクを抑えるために、しっかりと保険をかけておくことも必要です。
    万が一の時のためにということですが、この後紹介する税金・納税の観点からも経費として計上できるものなのでリスク回避には必須です。

どこまでリスクを考えて、対策するかは人それぞれですが、株であっても、不動産であったも、投資にはリスクは伴うものです。

不動産投資の利回り4%

先ほど、少し予告しましたが、不動産投資において税金は無視できません。

  • 購入時には不動産取得税
  • 所有時には固定資産税・都市計画税、所得税
  • 売却時には譲渡所得税

がそれぞれ課税されます。
その中でも、所有時の税金に関してはしっかり認識しておかなくてはならないことがあります。

例えば、

  • 家賃20万のマンション
  • 毎月の銀行への返済が10万

の場合、

経費に含まれるものは

  • 修繕費
  • 管理委託費
  • ローン金利
  • 減価償却費
  • 不動産取得税
  • 固定資産税
  • 各種保険
  • 交際費(不動産業者との打ち合わせ)

などになります。

家賃20万円・返済10万レベルであれば、
これらの合計で、月額5万程度でしょう。

え!!
ローン金利は経費になるけど、ローン自体は経費になりません。

20万円(家賃)- 5万円(経費)を引いた 15万に税金がかかるのです。

ざっくり、35%だとして、5万円ほどの税金になってしまうということです。

あれ?!
20万の家賃なのに

  • 経費:5万円
  • 税金:5万円
  • ローン返済:10万円

1銭も残らない・・・・・なんてことに・・。

あくまでも、税金対策やざっくりとした計算ですので、不動産投資を行う時はプロのアドバイス<を聞きながら、

  • 資金計画
  • 税金対策

は、行いたいところですね。

不動産投資VS株式投資どっちが得か?

結果的に、不動産投資と株式投資どっちが得なのか?ということですが、
筆者としては、バランスよくやるのは一番だと思っています。

株は浮き沈み激しいものなので、勝っている時はいいですが、負けだすと特に損切ができない人は一気に資産を失いかねません。

前回、退場者が増えているの??信用取引で陥りやすい罠でも、紹介しましたが、株は安くタイミングも必要です。

不動産投資は、最初の見極めがしっかりしていれば、安定的に収益を得られることができるだけでなく、難しい知識や日々の勉強は必要ありません。

また、株のように毎日・毎時間・毎分チェックする必要がないため、サラリーマンにもマッチするのでしょう。

さらに昨今、日本の不動産市場は海外投資家からも注目されているだけあって、特に都心に関しては、まだまだ、不動産相場は右肩上がりが予想されます。

安く買って高く売るというのは、株も不動産も同じで、まだ、上がるであろう不動産を早い段階で購入し、賃貸に回し、不動産相場に合わせて売却益を得るという意味ではいいタイミングとも言えるでしょう。