株価と不動産相場の関係!まだまだ不動産価格は上がる?

今回は、株価と不動産の話。

一般的に、株価が上昇しているときは、景気もよく不動産価格も上がる景気にあります。

日本、特に東京の場合、
2020年、東京オリンピックに向けて不動産価格は上がっています。

しかし、ここ1年、横ばいという状況で、一部では、ピークを過ぎたという専門家も。

 
実際のところどうなっていくでしょうか?

まず、株価・日本の景気についてですが、明らかにアゲアゲ状態。

丁度、各社の決算発表の時期で数字が出ていますが、今日大きいところで言えば、任天堂(7974)の決算が発表されました。

 任天堂 <7974> が4月26日大引け後(16:00)に決算を発表。18年3月期の連結経常利益は前の期比4.0倍の1993億円に急拡大し、19年3月期も前期比15.4%増の2300億円に伸びる見通しとなった。3期連続増益になる。
同時に、前期の年間配当を500円→590円(前の期は430円)に増額し、今期も前期比100円増の690円に増配する方針とした。
直近3ヵ月の実績である1-3月期(4Q)の連結経常利益は前年同期比3.8倍の47.9億円に急拡大し、売上営業利益率は前年同期の1.7%→10.6%に急改善した。

任天堂
任天堂に限らず、各社かなり数字を推移しています。
 

今年に入り、2月・3月は、アメリカの株価に連動されるようにかなり落としましたし、先週まではドル円も105円台を付けたりと安定していませんでしたが、あくまでも、外的要因に引っ張られただけであり、日本のポテンシャル自体は崩れていません。

北朝鮮の動向も、一時期の拮抗状態から安定状態に向かいつつある今、株価上昇、25000円越えも時間の問題とも言えるようになりました。

 

となった今、株価につられ地価は上がっていくのか?

これに関しては、まだまだ、上がっていくと思っています。

その理由は、現状は首都圏が牽引しているだけであり、もっと地方にも波及していってもおかしくないから。

とはいえ、格差は大きくなることは予想され、
東京だからいいとか、千代田区だからいいというものとは少し変わってくるだろう。

もっと絞って、同じ街でも、替えが効かない場所は、その土地としての価値が一段と上がるだろうし、不動産の考え方も細分化されていくだろう。
 

例えば、マンションで見た場合、
永田町駅周辺には、平河町森タワーレジデンスという高級マンションがあるが、実は代わりとなるマンションが少なく、また、売りに出ることが滅多にない。
(追記:ブランズ永田町が新築物件として、中古でザ・レジデンス平河町が築浅であり)

理由は簡単で、この地域は資産価値をシッカリ把握している人が多いため、マンションの売りが出ることが少なく、また、売りに出ても高値ですぐ決まってしまうのが現状。

事実、平河町森タワーレジデンスの上層部のある程度のフロアは森ビル自体が保有していることで、その価値の担保もできているのである。

それによって、もともと千代田区内でも地価の高いところであるが、他の千代田区地域の不動産価格が横ばいであったも、ここ平河町は上昇傾向にあるというのも納得だ。

さらに、品川駅と田町駅の間に建設する品川新駅の存在も忘れてはならない。
これによって、新地下鉄が品川に乗り入れる形もほぼ決定だろう、さらにその線が南北線へつながるという構想もあるだけに、これが決定的になれば・・・。

永田町駅を考えると

  • 半蔵門線で渋谷へ
  • 有楽町線で池袋へ
  • 南北線で目黒へ
  • 銀座線で浅草・銀座・渋谷へ
  • 丸の内線で東京、新宿、池袋へ

ここに、永田町から品川へのルートができれば、より永田町駅というブランドは高くなるでしょう。

ちなみに、一般的にこの地域は、番町や麹町などの地域と比較されるのですが、
番町も麹町も、エリアとして昔から高級なのですが、マンションの建て替えが頻繁であり、選択肢があるため、マンションおける地価上昇への寄与は少ないとも言えるのが現状。

また、アクセスという部分は、今後さらに高齢化社会になっていくということで、地方は少し状況はかわりますが、都心に関しては

  • 駅近
  • 路線数

は無視できない。

 

一例で永田町近辺を出したが、
この傾向は、リゾート地などにも同じような現象が起きており、
北海道のニセコは国内外の買い占めの連鎖により売り物件が限定され地価高騰傾向にある。

この現象は、海外、特に中国資本が入ったことで急激に高騰し、それを煽るように日本土地が中国に侵略される!というイメージを植えつけることでさらに地価が高騰。
愛国心を持った人が、さらに高値で土地を購入というピンポイント的に高騰というのがこの例だ。

基本的には、インバウンドにより海外客増加の観光地もかなりの高騰傾向あったり、需給関係の説明がつくところはまだまだ上がっていくだろう。
 

ということで、
今後の株価が必ずしも25000を目指すとは言えないが、障壁が少なったと仮定すれば、少なくとも地価下落も考えずらいだろう。

オリンピックに向けて、国内は盛り上がっていくだろうし、さらにインバウンドによる海外からの観光客が増えるようであれば、景気後退はまだまだ先であると考えられる。
 

ただ、これによって、不動産業界の株価はうなぎのぼりか?っと言われるとそれは難しいとも言える。

売買による仲介手数料は増えるかもしれないが、仕入れが難しくなるため、既存の材料でどこまで引っ張れるか?ということになるだろう。

このサイトでは、
明豊エンタープライズのミハスを以前紹介した。

ミハスブランドはどんどん認知されていくだろうし、順調に仕入れと引き渡しもでき、超絶決算予想をクリアできそうだが、かぼちゃの馬車事件により影響は気になるところ。

かぼちゃの馬車については、時間があるときに紹介したいと思う。